אשליית השווי של נכסי נדל”ן
בשנה האחרונה, שוק הנדל”ן בארה”ב חווה תנודות חדות ומשמעותיות בערך של נכסים שונים, במיוחד בנכסי משרדים. להלן מספר דוגמאות של בנייני משרדים שבהם השווי נחתך בצורה קיצונית:
1. 555 California Street, סן פרנסיסקו: שווי אחרון של 1.8 מיליארד דולר ירד ל-900 מיליון דולר תוך שנה.
2. One World Trade Center, ניו יורק: שווי אחרון של 4 מיליארד דולר ירד ל-2.4 מיליארד דולר.
3. Willis Tower, שיקגו: שווי אחרון של 1.5 מיליארד דולר ירד ל-975 מיליון דולר.
4. Aon Center, לוס אנג’לס: שווי אחרון של 800 מיליון דולר ירד ל-440 מיליון דולר.
5. John Hancock Tower, בוסטון: שווי אחרון של 1 מיליארד דולר ירד ל-650 מיליון דולר.
6. 601 Lexington Avenue, ניו יורק: שווי אחרון של 1.3 מיליארד דולר ירד ל-780 מיליון דולר.
7. Bank of America Plaza, דאלאס: שווי אחרון של 500 מיליון דולר ירד ל-350 מיליון דולר.
שינויים אלו ממחישים את אשליית השווי של נכסי נדל”ן והיכולת של הערך שלהם להשתנות בצורה חדה ומהירה. במאמר זה נבחן את הגורמים לשינויים אלו, ננתח את הסקטורים השונים (מגורים, מסחרי, מלונאות ומשרדים), ונדון בביקוש שיכול להיעלם בצורה פתאומית.
הגורמים לשינוי בערך הנכסים
1. מגיפות ואירועים גלובליים
ההשפעה של מגיפת הקורונה על שוק הנדל”ן הייתה דרמטית. המגיפה גרמה לשינויים דמוגרפיים, עליה בעבודה מהבית, והפחתה בביקוש לשטחי משרדים. עסקים רבים עברו למודל עבודה מרחוק, מה שהפחית את הצורך בשטחי משרד גדולים.
2. שינויים כלכליים
מצבים כלכליים שונים כמו מיתון, אינפלציה ושינויים בריבית יכולים להשפיע על הערך של נכסי נדל”ן. לדוגמה, עלייה בריבית יכולה להקשות על מימון רכישות נדל”ן, מה שמוביל לירידה בביקוש ולירידת מחירים.
3. התקדמות טכנולוגית
התקדמות טכנולוגית משנה את אופי העבודה והצרכים בנדל”ן. הטכנולוגיה מאפשרת עבודה מרחוק, מה שמפחית את הצורך בשטחי משרד במרכזי הערים הגדולות.
4. שינויים דמוגרפיים
שינויים בדמוגרפיה כמו הזדקנות האוכלוסייה, מעבר של משפחות מהערים לפרברים, ושינויים בהרכב האוכלוסייה יכולים להשפיע על ביקוש הנדל”ן.
5. רגולציה ושינויים בחקיקה
שינויים ברגולציה ובחקיקה יכולים להשפיע על הערך של נכסי נדל”ן. לדוגמה, תקנות חדשות שמחייבות שיפוץ והתאמת בניינים ישנים לתקנים חדשים, יכולות להעלות עלויות ולפגוע בערך הנכסים.
ניתוח הסקטורים השונים
1. מגורים
סקטור המגורים חווה תנודות, אך בדרך כלל מתאפיין ביציבות יחסית לעומת סקטורים אחרים. הביקוש למגורים נמשך גם בתקופות של משבר, אם כי מחירי הדירות יכולים להשתנות בהתאם לתנאים הכלכליים והשפעות המגיפה.
2. מסחרי
הסקטור המסחרי, הכולל חנויות, מרכזים מסחריים וכדומה, חווה פגיעה משמעותית בתקופת המגיפה עם המעבר לקניות מקוונות. החזרה לפעילות נורמלית לאחר המגיפה תלויה בשינויים בהרגלי הצריכה.
3. מלונאות
סקטור המלונאות נפגע קשות בעקבות המגיפה, עם ירידה בתיירות ונסיעות עסקים. השיקום של סקטור זה יכול להיות איטי ותלוי בשיפור התנאים הבריאותיים והחזרת הביטחון לציבור.
4. משרדים
סקטור המשרדים חווה ירידות חדות בערך, במיוחד בערים הגדולות. המעבר לעבודה מרחוק הפחית את הצורך במשרדים גדולים וגרם לירידה בביקוש.
רמות סיכון בסקטורים השונים
1. משרדים
סקטור המשרדים הוא בעל הסיכון הגבוה ביותר בשל המעבר לעבודה מרחוק והפחתת הביקוש.
2. מלונאות
סקטור המלונאות נמצא בסיכון גבוה בשל ההשפעה של המגיפה והירידה בתיירות.
3. מסחרי
הסקטור המסחרי נמצא בסיכון בינוני בשל השינויים בהרגלי הצריכה והמעבר לקניות מקוונות.
4. מגורים
סקטור המגורים הוא בעל הסיכון הנמוך ביותר, אם כי עדיין חשוף לתנודות כלכליות ושינויים דמוגרפיים.
סיכום
השינויים בערך הנכסים בנדל”ן יכולים להיות מהירים וחדים, תלויים בגורמים רבים כמו מגיפות, שינויים כלכליים, התקדמות טכנולוגית, שינויים דמוגרפיים ורגולציה. כל סקטור מושפע באופן שונה וחשוף לרמות סיכון שונות. חשוב להבין את המאפיינים הייחודיים של כל סקטור ולהתאים את ההשקעות בהתאם לשינויים בשוק.
איפה זה פוגש אותנו?
חלק מאסטרטגיית ההשקעות של REALTY BUNDLES בכל מדינה ואזור בעולם שבה החברה פועלת היא לבחון בצורה מעמיקה את שוק הנדל”ן, תוך בדיקה של פרמטרים רבים ככל הניתן. אלו מסייעים בגיבוש ההחלטות ובסופו של דבר לפוטנציאל תשואה גבוה יותר. חלק מאסטרטגיית ההשקעה שלנו הוא גיוון תיק ההשקעות ופיזור נכסים על פני סקטורים שונים.
