האם נדל”ן באמת מגדר מאינפלציה?
אינפלציה היא תהליך כלכלי שבו כוח הקנייה של הכסף פוחת והמחירים עולים. משקיעים תמיד מחפשים נכסים שיכולים לשמור על ערכם או אף לעלות בערכם במהלך תקופות אינפלציוניות. נדל”ן נחשב לעתים קרובות כהשקעה בטוחה שיכולה להגן מפני אינפלציה. במאמר זה נבחן את השאלה האם
נדל”ן באמת מגדר מאינפלציה, ונציג מקרים בהם נדל”ן יכול לשמש כהגנה טובה ומקרים בהם הוא עשוי להיות פחות יעיל.
- תיאוריית הגידור באמצעות נדל”ן
- השפעת שינויים בגובה הריבית
- תשואה ריאלית ושחיקתה
- מקרים בהם נדל”ן מגדר מפני אינפלציה
- מקרים בהם נדל”ן אינו מגדר מפני אינפלציה
- סיכום
- איפה זה פוגש אותנו?
תיאוריית הגידור באמצעות נדל”ן
ההשקעה בנדל”ן נתפסת לעתים קרובות כדרך לגדר מפני אינפלציה מכמה סיבות:
1. שיפור ערך הנכס: ערך הנכסים עולה לרוב יחד עם עליית המחירים הכללית במשק, כך שהבעלים יכולים למכור את הנכס ברווח גבוה יותר בעתיד.
2. הכנסה משכירות: תשלומי השכירות עשויים לעלות בהתאם לעלייה ביוקר המחיה, מה שמאפשר לבעל הנכס להגדיל את ההכנסה שלו ולהתאים אותה לאינפלציה.
3. הפחתת ערך החוב: אם הנכס נקנה באמצעות משכנתא, האינפלציה למעשה מפחיתה את הערך הריאלי של החוב, בעוד ערך הנכס עצמו עולה.
השפעת שינויים בגובה הריבית
גובה הריבית במשק משפיע באופן משמעותי על כדאיות ההשקעה בנדל”ן ועל היכולת של נכסים לגדר מפני אינפלציה:
1. ריביות נמוכות: כאשר הריבית נמוכה, המשכנתאות וההלוואות לרכישת נדל”ן זולות יותר, מה שמגביר את הביקוש לנכסים ואת עליית ערכם. במצב כזה, נדל”ן עשוי לשמש כהגנה טובה מפני אינפלציה.
2. ריביות גבוהות: עליית הריבית גורמת לייקור ההלוואות והמשכנתאות, מה שמפחית את הביקוש לנכסים ויכול להוביל לירידת מחירים. במצב כזה, האטרקטיביות של נדל”ן כהשקעה מגדרת פוחתת, והערך הריאלי של הנכס עלול להישחק.
תשואה ריאלית ושחיקתה
בעת השקעה בנדל”ן בתקופות אינפלציוניות, חשוב לבחון את התשואה הריאלית ולא רק את התשואה הנומינלית:
1. תשואה נומינלית: התשואה הכוללת מהנכס, הכוללת הכנסות משכירות ועליית ערך הנכס, אינה משקללת את האינפלציה.
2. תשואה ריאלית: התשואה הנומינלית מותאמת לאינפלציה. בתקופות של אינפלציה גבוהה, התשואה הריאלית עשויה להישחק למרות שהשכירות והערך הנומינלי של הנכס עולים. משקיעים שאינם מתחשבים בכך עלולים לחשוב שהתשואה גבוהה יותר ממה שהיא באמת.
מקרים בהם נדל”ן מגדר מפני אינפלציה
1. שוק יציב עם ביקוש גבוה: באזורים בהם הביקוש לנכסים גבוה וישנם תנאים כלכליים יציבים, הנדל”ן לרוב עולה בערכו בקצב דומה או גבוה יותר מקצב האינפלציה.
2. נכסים מסחריים עם חוזים ארוכי טווח: נכסים מסחריים רבים נחתמים עם חוזי שכירות ארוכי טווח, הכוללים סעיפים להתאמת השכירות לאינפלציה. זה מבטיח שהכנסות השכירות ימשיכו לעלות גם בתקופות של אינפלציה.
3. השקעות במקרקעין ובניה: פרויקטים של בניה על קרקעות שנרכשו בשווי נמוך יכולים להניב רווחים משמעותיים כאשר ערכי הקרקע עולים עם האינפלציה.
מקרים בהם נדל”ן אינו מגדר מפני אינפלציה
1. שוק נדל”ן רווי או קורס: באזורים בהם יש היצע יתר של נכסים או במקרים של ירידת מחירי הנדל”ן, ערך הנכסים עשוי לרדת גם בתקופות אינפלציוניות.
2. תנודתיות כלכלית ופוליטית: במקומות בהם יש חוסר יציבות כלכלית או פוליטית, הנדל”ן עלול לאבד מערכו למרות האינפלציה, בשל ירידה בביקוש ואי ודאות כלכלית.
3. עלויות תחזוקה וריביות גבוהות: עלויות התחזוקה של נכסים יכולים לעלות משמעותית בתקופות אינפלציוניות, במיוחד אם יש תלות בחומרים ושירותים מתייקרים. כמו כן, ריביות גבוהות על הלוואות ומשכנתאות יכולות להפחית את האטרקטיביות של השקעות בנדל”ן.
סיכום
נדל”ן יכול לשמש כהשקעה מגדרת מפני אינפלציה בתנאים מסוימים, במיוחד באזורים עם ביקוש גבוה לנכסים ותנאים כלכליים יציבים. עם זאת, כמו כל השקעה, גם השקעה בנדל”ן טומנת בחובה סיכונים, במיוחד בשווקים רוויים או בתקופות של חוסר יציבות כלכלית ופוליטית. שינויים בגובה הריבית והשחיקה של התשואה הריאלית הם גורמים חשובים שיש לקחת בחשבון בעת הערכת הכדאיות של השקעה בנדל”ן בתקופות אינפלציוניות. חשוב למשקיעים להיות מודעים לסיכונים ולבחון את השוק והמצב הכלכלי המקומי והעולמי לפני קבלת החלטות השקעה בנדל”ן.
איפה זה פוגש אותנו?
חלק מאסטרטגיית ההשקעות של REALTY BUNDLES בכל מדינה ואזור בעולם שבה החברה פועלת היא לבחון בצורה מעמיקה את שוק הנדל”ן, תוך בדיקה של פרמטרים רבים ככל הניתן. אלו מסייעים בגיבוש ההחלטות ובסופו של דבר לפוטנציאל תשואה גבוה יותר. חלק מאסטרטגיית ההשקעה שלנו הוא גיוון תיק ההשקעות ופיזור נכסים על פני סקטורים שונים.
