משבר הדיור בר-השגה בארה”ב: סקירה כללית
- הקדמה
- ההקשר והמקורות ההיסטוריים למשבר
- המצב הנוכחי של המשבר
- תגובות הממשל ופתרונות
- סיכום
- איפה אנחנו נכנסים לתמונה?
הקדמה
ארה”ב עומדת בפני משבר מתמשך בדיור בר השגה, עם מיליוני אנשים ומשפחות אשר מתקשות להבטיח דיור מוגן ויציב. משבר זה הינו בעל שורשים היסטוריים עמוקים ומצבו הוחמר ע”י גורמים כלכליים, סוציאליים ופוליטיים שונים. במאמר זה, אנו נעמיק במקורות של המחסור בדיור בר-השגה בארה”ב, ננתח את המצב הנוכחי ונחקור את המאמצים שנעשים ע”י הממשלה כדי לטפל בבעיה.
ההקשר והמקורות ההיסטוריים למשבר
ניתן לקשר את משבר דיור בר-ההשגה בארה”ב למספר גורמי מפתח. לאחר מלחמת העולם השנייה, היה ביקוש נרחב לבתים כאשר חיילים ששבו מהקרב ומשפחותיהם רצו להתמסד. הממשל הפדרלי הגיב ביוזמות שאפתניות כמו הצעת חוק GI ובניית פרוייקטים של דיור ציבורי. למרות זאת, עם הזמן, מאמצים אלו דשדשו בגלל חוסר מימון, ריקבון עירוני והפרדה גזעית.
לאחר המשבר הכלכלי ב-2008, מצב של שוק הדיור עבר שינויים משמעותיים אשר החריפו אף יותר את משבר הדיור בר-ההשגה בארה”ב. חברות בנייה, אשר התנדנדו לאחר קריסת הבועה של הדיור והמיתון שלאחריו, הסיטו את הפוקוס שלהם מבניית יחידות קטנות וברות השגה יותר, אל עבר פיתוחים גדולים וברמה גבוהה יותר. תרמו לשינוי זה מספר גורמים, ביניהם תנאי הלוואה הדוקים יותר, ירידה באמון הצרכן ושפע של נכסים מעוקלים אשר הציפו את השוק.
ככל והחלו להתאושש מהשפל הכלכלי, אתגרים חדשים צצו והחמירו את הפערים הקיימים בדרך להשגת דיור. אחת המגמות הבולטות ביותר היא עליית מחירי הבתים המהירה באזורי מטרופולין שונים. זאת, בעקבות שילוב של מלאי מוגבל, ביקוש גבוה והשקעה ספקולטיבית. ערים כמו סן פרנסיסקו, סיאטל וניו יורק ראו צמיחה לא צפויה בערכי הנכסים, עם מחירים יקרים לכולם למעט התושבים העשירים.
יתרה מכך, מגפת ה- COVID-19 החריפה את האתגרים אשר הוצבו בפני שוק הדיור. אי השוויון הקיים החריף ויצר מכשולים חדשים עבור קוני דירות עתידיים ושוכרים כאחד. המיתון הכלכלי שנגרם כתוצאה מהמגפה הוביל לאובדן עבודה נרחב, חוסר יציבות בהכנסות, וחוסר ביטחון בדיור עבור מיליוני אמריקאיים. בזמן שאמצעי ההקלה הפדרליים כגון הקפאת פינוי ותכניות עזרה בשכר הדירה נתנו הארכה לחלק, הם לא התייחסו לבעיות המבניות הנמצאות מתחת לפני השטח אשר מובילות לאי יציבות בשוק דיור.
בנוסף, שיעורי הריבית הנמוכים ההיסטוריים אשר נקבעו ע”י השירות הפדרלי בתגובה למגפה הגבירו את הכאוס בשוק הדיור, עם בעלי דירות אשר משוועים לנצל את עליות ההלוואה הזולות. בזמן ששיעורי הריבית הנמוכים יכולים להנגיש את רכישת הדירות בטווח הקצר, הם גם יכולים לתרום למחירי דיור מנופחים, אשר ממשיכים לדחוק החוצה את בעלי הדירות עם רמת הכנסה הנמוכה-בינונית.
כתוצאה מהמגמות הכלכליות הקיצוניות הללו, משבר הדיור בר-ההשגה הגיע לרמות חסרות תקדים, עם מיליוני אמריקאים אשר מתקשים למצוא דיור בטוח, יציב ובר השגה. בתגובה לכך, קובעי המדיניות בכל רמות הממשל מתמודדות עם כיצד לגשת לנושא מורכב ורב השכבות זה. החל מהרחבת הגישה לעזרה בשכר הדירה ושוברים לדיור בר-השגה ועד לרפורמות ייעוד והשקעה בפיתוח דיור בר השגה, ישנה הכרה גדלה בכך שפתרונות מערכתיים נועזים נדרשים על מנת להבטיח סבירות לדיור לכולם. למרות זאת, ההתגברות על אינטרסים מושרשים, סכנה פוליטית, ואילוצים פיזיים תדרוש מאמצים מתואמים בין כל בעלי ההחלטות לאורך כל המחלקות ולחשל דרך לקראת שוק דיור שוויוני ומכיל יותר.
המצב הנוכחי של המשבר
כיום, משבר דיור בר-ההשגה מתנשא לרוחב המדינה, ומשפיע על אנשים וקהילות מחוף לחוף. שכר הדירה מרקיע שחקים, משכורות קבועות ומלאי מוגבל של דיור בר-השגה הובילו אמריקאים רבים להגיע למצב שהם על סף חסרי בית. לפי הקואליציה הלאומית לדיור של בעלי הכנסה נמוכה, ישנו חוסר של למעלה מ-7 מיליון בתים להשכרה שהינם ברי השגה וזמינים לבעלי הכנסה נמוכה מאוד.
בערים כמו סן פרנסיסקו, ניו יורק ולוס אנג’לס, המצב קשה במיוחד, עם ג’נטריפיקציה, התפשטות עירונית ומגבלות ייעוד אשר מחמירות את הבעיה. יתרה מכך, קהילות שוליים אשר כוללות בני מיעוטים, מהגרים ואנשים עם נכויות, מושפעים בצורה לא פרופורציונלית מחוסר האפשרויות לדיור בר-השגה.
תגובות הממשל ופתרונות
ההכרה בחומרה של משבר הדיור בר-ההשגה, הממשל הפדרלי, המדיני והמקומי יישמו מספר יוזמות שיתייחסו לבעיה זו. ברמה הפדרלית, תכניות כמו שוברי סעיף 8, הנחה במס הכנסה לבעלי הכנסה נמוכה, ותוכנית השותפויות ההשקעות HOME מכוונות להעלאת הגישה לדיור בר השגה עבור אנשים ומשפחות בעלות הכנסה נמוכה.
בנוסף, קובעי המדיניות בחנו אמצעים לקידום ייעוד מכליל, עידוד פיתוח בעלי הכנסה שונים, וסיפוק מימון לשימור ושיקום של מלאי הדיור בר-ההשגה. בשנים האחרונות, ישנה צמיחה במומנטום של הצעות חקיקה נועזות כמו הסכם גרין החדש וחוק דיור עבור הכל, אשר מחפשות לטפל בסיבות השורשיות של משבר הדיור ברפורמות כלליות.
ברמות המדינית והמקומית, עיריות ממשיכות לרדוף אחרי אסטרטגיות חדשניות כמו תקנות פיקוח על שכר הדירה, נאמנויות קרקעות, בנקאות קהילתית להגנה על דיירים, מניעת העברות, וקידום פיתוח שוויוני. אף על פי זאת, מאמצים אלו לרוב מתמודדים מול התנגדות מצד אינטרסים נדל”ניים, תחושת NIMBY (Not In My Backyard) וקשיים בירוקרטיים.
סיכום
לסיכום, משבר הדיור בר-ההשגה בארה”ב הינו רב שכבתי וזו בעיה עם שורשים עמוקים אשר דורשת התייחסות דחופה ופתרונות נועזים. בזמן שישנה התפתחות בגישה המתרחבת לדיור בר-השגה דרך התערבויות ממשלתיות ויוזמות קהילתיות, נדרש לעשות יותר על מנת לוודא שלכל אמריקאי יש מקום שהוא יכול לקרוא לו בית. בהתייחסות לאי-שוויון המערכתי, השקעה בתשתית של דיור בר-השגה והעצמת קהילות שוליים, יוכלו להוביל לעבר עתיד בו דיור יהיה באמת זכות אנושית בסיסית.
איפה אנחנו נכנסים לתמונה?
חברת REALTY BUNDLES משקיעה במספר פרויקטי נדל”ן במסגרת באנדל צפון אמריקה. יחד עם חברות נדל”ן בארצות הברית, המתמחות בשוק המקומי ועם ניסיון רב, אנו מאתרים פרויקטים נבחרים. חלק מהפרויקטים בהם REALTY BUNDLES מעורבת, מסייעים במאמץ הלאומי להגדלת דיור בר-השגה.
