שוק הנדל”ן – קונים אל מול מוכרים

באופן כללי ניתן לקטלג את שוק הנדל”ן לשני סוגים: שוק קונים ושוק מוכרים. תנאי השוק הללו יכולים להיות מושפעים מגורמים שונים, הכוללים מדדים כלכליים, דינמיות בביקוש והיצע, שיעורי הריבית וטרנדים דמוגרפיים. הבנת ההבחנות והדינמיות בין שני סוגי שווקים אלו הינה הכרחית עבור הן הקונים והן המוכרים על-מנת לקבל החלטה שקולה.

1. שוק הקונים
2. שוק המוכרים
3. ההבדלים בין שוק הקונים לשוק המוכרים
4. סיכום

שוק הקונים

שוק הקונים מתרחש כאשר ישנם יותר בתים למכירה מאשר קונים. היצע יתר זה מאפשר לקונים יד עליונה במשאי ומתן, מה שלרוב מסתיים במחירים נמוכים יותר ותנאים עדיפים יותר עבור הקונה.

גורמים המשפיעים על שוק הקונים

1. רמת מלאי גבוהה: כאשר מספר הבתים הזמינים למכירה עולה על כמות הקונים הפוטנציאליים, התחרות בין המוכרים עולה, דבר המוביל לירידה במחירים.
2. משברים כלכליים: מיתונים או משברים כלכליים לרוב מובילים לאובדן תעסוקה ומורידים את ביטחון הצרכן, מה שמוריד את מספר קוני הבתים הפוטנציאליים.
3. עלייה בשיעורי הריבית: שיעורי משכנתאות גבוהים יכולים להוריד את יכולת המימון, מה שמוביל להפחתת כמות הקונים הפוטנציאליים ולעלייה של מלאי הבתים שלא נמכרו.
4. שינויים דמוגרפיים: שינויים באוכלוסייה הדמוגרפית, כמו ירידה בכמות האנשים בגילאים הממוצעים של קוני דירות, יכולים להוביל לירידה בביקוש.

דינמיקות של שוק הקונים

• מו”מ על המחירים: לקונים יש יתרון גדול במסגרת המו”מ על המחירים. כמו כן בעלי יכולת לדרוש שיפוצים או סיוע בעלויות כאלה ואחרות.
• זמני רישום ארוכים יותר: בתים נוטים להישאר בשוק זמן רב, מה שנותן לקונים בחירה רבה יותר ויותר זמן לקבלת החלטות.
• תמריצים גבוהים: המוכרים יכולים להציע תמריצים נוספים על מנת למשוך קונים, כמו אחריות לבית או תנאי מימון נוחים.

שוק המוכרים

שוק המוכרים מתרחש כאשר ישנם יותר קונים מאשר בתים הזמינים למכירה. מחסור במלאי מוביל לעלייה מחירים מסוימת וליותר הצעות מתחרות מקונים.

גורמים אשר משפיעים על שוק המוכרים

1. רמת מלאי נמוכה: כאשר ישנם פחות בתים למכירה, הקונים מתחרים עבור המלאי המצומצם, מה שמוביל לעלייה במחירים.
2. כלכלה חזקה: כלכלה איתנה עם שיעורי אבטלה נמוכים ועליות בשכר יכולים להעלות את ביטחון הצרכן ולעלות את מספר קוני הבתים הפוטנציאליים.
3. שיעורי ריבית נמוכים: שיעור משכנתאות נמוך מוביל לתנאי הלוואה נוחים יותר, מה שמעלה את מספר הקונים שיכולים לאפשר לעצמם לרכוש בתים.
4. צמיחה בשיעור האוכלוסייה: גדילת האוכלוסייה, בדגש על אזורים עם צמיחה במקומות העבודה ורמת החיים, יכולים להוביל לעלייה בביקוש לדיור.

דינמיקות בשוק המוכרים

• מחירים גבוהים יותר: במקרים רבים, מוכרים יכולים לדרוש מחירים גבוהים יותר עבור בתיהם, עקב העלייה בביקוש והמלאי המצומצם.
• זמני רישום קצרים יותר: בתים נמכרים במהירות, לעיתים תוך מספר ימים מיום הרישום, מה שמוביל לעיתים להצעות כפולות.
• דרישות מוגבלות: לקונים יש פחות סיכוי לנהל מו”מ על שיפוצים ויוותרו על דרישות מסוימות כדי לגרום לכך שהצעתם תהפוך ליותר אטרקטיבית.

ההבדלים בין שוק הקונים לשוק המוכרים

1. מגמות מחירים:
   שוק הקונים: המחירים נוטים להיות יציבים או לרדת, כאשר המוכרים מתחרים מול מלאי מצומצם של קונים.
   שוק המוכרים: המחירים לרוב עולים כאשר הקונים מתחרים על מלאי מצומצם של בתים הזמינים לרכישה.
   
   
2. כוח במו”מ:
   שוק הקונים: לקונים יש יתרון רב יותר ויכולים לשאת ולתת על-מנת להשיג עסקאות טובות יותר ולדרוש סעיפים נוספים.
   שוק המוכרים: ידם של המוכרים על העליונה ואלו יכולים לעיתים להרע בתנאי המכירה.
   
   
3. זמינות בשוק:
   שוק הקונים: בתים נוטים להישאר זמן רב בשוק, מה שמעניק לקונים אפשרויות רבות יותר וזמן לקבלת ההחלטה.
   שוק המוכרים: הבתים נמכרים במהירות, לעיתים מתקבלות הצעות כפולות זמן קצר לאחר הרישום.
   
   
4. רמות מלאי:
   שוק הקונים: רמת מלאי גבוהה עם מבחר אפשרויות רבות לקונים.
   שוק המוכרים: רמת מלאי נמוכה עם מבחר מצומצם של אפשרויות לקונים.
   
   
5. אסטרטגיית השוק:
   שוק הקונים: הקונים יכולים לקחת את הזמן ולהעריך את הנכסים בצורה מעמיקה, בזמן שהמוכרים יצטרכו לגרום לבתיהם להיות נחשקים דרך הצגתם ושיווקם.
   שוק המוכרים: הקונים צריכים לפעול בזריזות ולעיתים יצטרכו לתת הצעות נגדיות חזקות יותר, בעוד שהמוכרים יכולים להתרכז בלשפר את מחיר המכירה ללא צורך בשיווק נרחב.

סיכום

ההבנה של השלב שבו שוק הנדל”ן נמצא בו – שוק הקונים או שוק המוכרים – היא הכרחית עבור קבלת החלטות אסטרטגיות. עבור הקונים, שוק הקונים מאשר להם את היתרון של מחירים נמוכים ותנאי מו”מ טובים יותר, בעוד ששוק המוכרים כנראה ידרוש מהם שינוי בגישה ולהציע הצעות נגדיות. לעומת זאת, בשוק המוכרים – המוכרים מרוויחים כתוצאה ממחירים גבוהים ותנאים טובים יותר לטובתם, אבל יצטרכו לגלות גמישות בשוק הקונים. על-ידי ניטור המדדים הכלכליים, רמת המלאי ומגמות השוק, גם הקונים וגם המוכרים יכולים לשאת ולתת בצורה יעילה יותר.

חלק מאסטרטגיית ההשקעות של REALTY BUNDLES בכל מדינה שבה החברה פועלת היא לבחון בצורה מעמיקה את שוק הנדל”ן ולבדוק את אותם הפרמטרים. אלה מסייעים בגיבוש ההחלטות ומובילים לפוטנציאל תשואה גבוה יותר.