מדד מחירי הדיור: אינדיקטור אמין או מטעה?
הקדמה
מדד מחירי הדיור (HPI) משמש לעיתים רבות כאינדיקטור מרכזי של בריאות שוק הדיור, ומציג שינויים במחירי נכסי הדיור. ממשלות, גופים מוסדיים כלכליים, ומומחים בנדל”ן מסתמכים על מדד זה כדי לאמוד את מגמות השוק, לקבל החלטות הקשורות למדיניות ולהנחות על אסטרטגיות להשקעה. למרות זאת, על אף השימוש הנרחב בו, מדד ה-HPI עלול להטעות ולא לספק תמונה מדויקת של שוק הדיור. מאמר זה סוקר את מדד HPI, בוחן כיצד הוא יכול לטשטש את המציאות של שוק הדיור, להטעות את מקבלי ההחלטות ולתרום לתנודתיות השוק.
טבעו של מדד HPI
מדד ה-HPI בוחן את השינויים במחירי הבתים הפרטיים על-ידי מעקב אחר מחירי הבתים שנמכרו יותר מפעם אחת. במיקוד על מכירות חוזרות, המדד מנסה לבודד את שינוי המחירים ולשלוט בשינויים של מאפייני הדיור. עם זאת, לגישה זו ישנם מספר פגמים מהותיים:
1. אי הכללה של מכירות לא-חוזרות: מדד ה-HPI לא כולל את הנכסים שלא נמכרו יותר מפעם אחת, ובכך מתעלם מחלק משמעותי בשוק הדיור. בניות חדשות, מכירות חד-פעמיות ובתים שעברו שיפוצים מהותיים – אלו לא נכללים במדד, מה שמוביל לייצוג חסר של השוק.
2. חוסר התאמה ביחס למגמות קטנות יותר: בזמן שמדד ה-HPI מספק מגמה כללית של השוק, הוא לרוב חסר התאמה. מגמות מחוזיות, מקומיות, ושכונתיות יכולות להשתנות אחת מהשנייה בצורה משמעותית, ומדד HPI מדיני או עולמי לא בהכרח מציג את ההבדלים האלו. למשל, שוק פורח בעיר אחת יכול לקזז את השוק הצונח באחרת, דבר שנותן תחושה שקרית של יציבות או צמיחה.
3. זמנים לא מעודכנים: המידע המשמש לחישוב מדד ה-HPI לרוב נאסף ומדווח עם פיגור משמעותי בזמנים. משמעות העיכוב הוא שייתכן והמדד לא משקף במדויק את תנאי השוק הנוכחיים, בייחוד בתקופות של שינוי מהיר. מקבלי החלטות המסתמכים על מדד ה-HPI בזמני קבלת החלטות עלולים למצוא עצמם פועלים לפי מידע לא תקף.
מגמות שוק מטעות
המגבלות הטמונות במדד ה-HPI עלולות להוביל למספר מסקנות מטעות בנוגע לשוק הדיור:
- סוגיית הדיור בר-השגה: מיקוד מדד ה-HPI בשינוי המחירים לא לוקח בחשבון את נושא נגישות המחירים לשוק. עליית מחירי הבתים, כפי שניתן לראות כאשר מדד ה-HPI עולה, עשוי להתפרש כסימן לשוק חזק. עם זאת, נתון זה לא עוסק בנושא הנגישות לקונה הממוצע. במחוזים רבים בהם מדד HPI עולה, אין בהכרח גם עלייה ברמת השכר או השפעה על רמות החוב, מה שמוביל לכך שבעלות על נכס הופך למאתגר יותר בעבור אנשים רבים.
- התעלמות מדינמיקות בשוק השכירות: מדד ה-HPI לא מביא בחשבון את שוק השכירות, שהינו מרכיב חיוני בענף הדיור. עליית מחירי הבתים לרוב דוחפת יותר ויותר אנשים לכיוון שכירות, דבר שמשפיע על ביקוש הדירות להשכרה ועל מחיריהם. במיקוד על מכירות בתים בלבד, מדד ה-HPI כושל בתפיסת הספקטרום המלא של הדינמיות בשוק הדיור, כולל המעברים בין שכירות לקנייה.
- התעלמות מספקולציות השוק: פעילות ספקולטיבית יכולה לעלות את מחירי הבתים, מה שמוביל לעליית מדד ה-HPI. למרות זאת, זה לא בהכרח מציין שוק בריא. בועות ספקולטיביות יכולות להוביל לעליית מחירים מהירה ואחריהן ירידות חדות, דבר הגורם לחוסר יציבות משמעותי בשוק. הכישלון זה של מדד ה-HPI להבחין בין ביקוש אמיתי והשקעה ספקולטיבית – עלול להטעות מקבלי החלטות לגבי בריאות השוק.
אינדיקטורים אלטרנטיביים
על-מנת להשיג הבנה יותר נרחבת על שוק הדיור, במטרה לקבל החלטות יותר מושכלות, זה הכרחי לבחון אינדיקטורים נוספים, בנוסף למדד ה-HPI. להלן רשימה חלקית של האלטרנטיביות:
- מדד היכולת לרכוש דירה (HAI)
מדד היכולת לרכוש דירה מודד את היכולת של המשפחה הממוצעת להרשות לעצמה בית במחיר ממוצע. המדד מתחשב בגורמים כמו הכנסה, מחירי הדיור ושיעורי התשואה. שלא כמו מדד ה-HPI, מדד זה מספק תובנות בנוגע ליכולת הקונה הממוצע לרכוש דירה, ומציע תמונה בהירה יותר בנוגע שוק בהיבט הזה.
- נתונים על שוק השכירות
ניתוח של מגמות בשוק השכירות מספק תמונה מלאה יותר של ענף הדיור. מדדים דוגמת שיעורי הדירות הפנויות, המחירים הממוצעים של דירות להשכרה, ויחס בין ההכנסה למחיר הדירה להשכרה – כל אלו יכולים להצביע על שינויים חשובים בביקוש לדיור ויכולת הציבור לרכוש דירה, בעוד שמדד ה-HPI מתעלם מהם.
- מדדי היצע וביקוש בשוק הדיור
מדדי היצע, כמו אישורי בנייה, מלאי פנוי, ותאריכי הכניסה לדירות, יכולים לסייע בהערכה של האם השוק עומד בדרישות. מבט מאוזן גם על גורמי ההיצע וגם על גורמי הביקוש הינו הכרחי על-מנת להבין את הדינמיקות בשוק ואת השינויים הפוטנציאליים במחירים.
- מגמות כלכליות ודמוגרפיות
מגמות כלכליות ודמוגרפיות נרחבות, כמו שיעורי תעסוקה, גדילת האוכלוסייה, וסטטוס הגירה, יכולים להשפיע על שוק הדיור. הכללת גורמים אלו עם נתוני מדד HPI יכולה לתת הבנה יותר מעמיקה של תנאי השוק.
סיכום
בזמן שמדד מחירי הדיור הינו כלי חשוב בכדי לעקוב אחרי מגמות כלליות במחירי הדיור, הוא אינו מדד מושלם, ובכוחו לערפל היבטים קריטיים בשוק הדיור. על-ידי אי הכללת אלמנטים משמעותיים בשוק הדיור, חוסר התאמה למגמות נקודתיות, ועצם היותו נתון לעיכוב בזמנים, מדד ה-HPI עלול להטעות את מקבלי ההחלטות בנוגע למצבו האמיתי של שוק הדיור. על-מנת להשיג תמונה יותר מדויקת ומובנית, זה הכרחי לשקול מדדים נוספים, כולל היכולת של הקונה הממוצע לרכוש דירה, הבנה של שוק השכירות, ומגמות כלכליות נרחבות. בכך, קובעי מדיניות, מקבלי ההחלטות, משקיעים ושחקני נדל”ן, יכולים לקבל החלטות מושכלות יותר, המכילות נתונים המייצגים בצורה מלאה יותר את המציאות המורכבת של שוק הדיור.
חלק מאסטרטגיית ההשקעות של REALTY BUNDLES בכל מדינה ואזור בעולם שבה החברה פועלת היא לבחון בצורה מעמיקה את שוק הנדל”ן, תוך בדיקה של פרמטרים רבים ככל הניתן. אלו מסייעים בגיבוש ההחלטות ובסופו של דבר לפוטנציאל תשואה גבוה יותר.
